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Unterschied Betriebskosten/Erhaltungskosten. Wie ist das eigentlich?


Unser Ombudsmann klärt auf

Mag. Robert A. Puhr


Haben Sie Fragen zum Thema „Wohnen“?

Unser Mietrechtsexperte und Ombudsmann Mag. Robert Puhr erteilt Ihnen gerne Auskünfte. Unsere Mieterinnen und Mieter fragen, der Ombudsmann antwortet!










Frage: Was ist eigentlich der Unterschied zwischen der Betriebskostenabrechnung und der Abrechnung der Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge? Betriebskosten sind im Gesetz genau definierte Kosten, die jährlich abgerechnet werden und bei denen es jährlich zu einer Auszahlung eines Guthabens oder einer Nachforderung kommt. Die Abrechnung der Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge hat für den Mieter zunächst keine finanziellen Folgen. Diese Abrechnung hat zwei Ziele: Einerseits kann mit dieser Abrechnung verfolgt werden, ob die eingehobenen Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge auch für die ordnungsgemäße Erhaltung ausreichen. Andererseits muss die gemeinnützige Vermieterin diese Beiträge binnen 20 Jahren ins Haus investieren, widrigenfalls entsteht hier eine Rückzahlungspflicht.


Frage: Und wer muss die Nachzahlung leisten bzw. bekommt das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung ausbezahlt? Das trifft jenen Mieter, der zum zweitfolgenden Monatsersten nach der Abrechnung Mieter ist. Also, wenn die Vermieterin im Juni die Abrechnung legt, muss derjenige, der am 1. August Mieter ist, die Nachforderung zahlen bzw. bekommt dieser Mieter das Guthaben ausbezahlt.


Frage: Heißt das, dass ein Mieter, der zum Beispiel mit 1. August 2016 eine Wohnung bezogen hat, das Guthaben aus der Abrechnung für das Jahr 2015, die ja spätestens im Juni 2016 gelegt werden muss, ausbezahlt bekommt? Das erscheint aber ungerecht! Ja, das ist so. Ebenso würde diesen Mieter auch eine Nachzahlung treffen. Betriebskosten sind nämlich verursacherunabhängig. So können zum Beispiel auch Mehrkosten, die durch einen Wasserrohrbruch verursacht wurden, als Betriebskosten bis zu dem Zeitpunkt verrechnet werden, bis zu dem die Hausverwaltung den Rohrbruch erkennen hätte müssen. In der Praxis ist mir auch ein Fall untergekommen, bei dem der Wassermehrverbrauch damit begründet war, dass eine Mieterin regelmäßig Fußballdressen gewaschen hat. Kommt es in einem solchen Fall zu keiner einvernehmlichen Regelung, kann erst nach Einschaltung des Gerichtes ein Subzähler angebracht und das gemessene Mehr an Wasser dieser Mieterin verrechnet werden.


Frage: Na, gerecht ist das aber nicht! Gerecht ist das sicher nicht, aber der Mehraufwand für eine entsprechende Abgrenzung würde das Verwalten so verteuern, dass die derzeitige Lösung wahrscheinlich insgesamt billiger kommt. Nur bei der verbrauchsbezogenen Heizkostenabrechnung sieht der Gesetzgeber vor, dass hier die Kosten entweder aufgrund einer Zwischenablesung oder entsprechend der Nutzungsdauer in der abzurechnenden Periode dem jeweiligen Mieter zugeordnet werden.


Frage: Und was darf unter Betriebskosten verrechnet werden?

Hier gibt es im Wesentlichen drei Gruppen:


1. Die im § 21 Mietrechtsgesetz (MRG) beschriebenen Kosten:

• Die Wasser- und Kanalgebühren

• die Kosten der Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung

• die Rauchfangkehrerkosten

• die Kosten der Beleuchtung der allgemeinen Teile der Wohnhausanlage

• die Kosten einer angemessenen Hausversicherung und

• die öffentlichen Abgaben (im Wesentlichen die Grundsteuer).


2. Die Kosten der Hausbetreuung, die die Reinigung und Wartung der allgemeinen Teile des Hauses, die Schneeräumung und die Kosten der Beaufsichtigung des Hauses umfasst.


3. Die Kosten des laufenden Betriebes von Anlagen, die der gemeinsamen Nutzung der Bewohner dienen. Das sind vor allem die Außenanlagen, aber auch Aufzüge, gemeinsame Wärmeversorgungsanlagen oder die Waschküchen.