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Was wird abgelöst? Wie ist das eigentlich?



Unser Ombudsmann klärt auf

Mag. Robert A. Puhr


Haben Sie Fragen zum Thema „Wohnen“?

Unser Mietrechtsexperte und Ombudsmann Mag. Robert Puhr erteilt Ihnen gerne Auskünfte. Unsere Mieterinnen und Mieter fragen, der Ombudsmann antwortet!










Frage: Wie ist das eigentlich, wenn ich in meine Wohnung investiere und dann ausziehe. Bekomme ich etwas dafür zurück? Was abgelöst werden muss und was nicht, ist in § 20 Abs 5 WGG geregelt. Im Wesentlichen sind Investitionen in die Wohnung ablösepflichtig, wenn diese über die Mietdauer hinaus wirksam sind und sich der Vermieter keine rechtswirksame Rückbauverpflichtung ausbedungen hat. Nicht abgelöst werden aber jedenfalls Einrichtungsgegenstände und Kücheneinrichtungen. Da kann man sich bestenfalls mit dem Nachmieter einigen, wenn dieser schon vor Ende des Mietverhältnisses bekannt ist. Ansonsten muss die Wohnung geräumt von allen dem Mieter gehörenden Einrichtungen zurückgestellt werden.


Frage: Was wird jetzt konkret ersetzt? Hier muss man zwischen Investitionen unterscheiden, die einer 10-jährigen Abschreibung und solchen die einer 20-jährigen Abschreibung unterliegen. Für Errichtung oder der Haushaltsführung dienende Umgestaltung einer Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschl. Fernwärme) oder sanitären Anlage und/ oder die Erneuerung eines gänzlich schadhaft gewordenen Fußbodens, wird bei Auszug für jedes vollendete Kalenderjahr seit der Investition 10 Prozent vom nachweislich bezahlten Betrag einschließlich Umsatzsteuer in Abzug gebracht. Der Restbetrag wird ausbezahlt. Dabei ist zu beachten, dass die Kosten eines Badezimmers nur dann abgelöst werden, wenn die Wohnung bei Übergabe über kein Fliesenbad verfügt hat. Verschönerungen und Änderungen, die vor allem aus praktischen oder ästhetischen Gründen erfolgen, führen zu keinem Investitionsanspruch. Hier gibt es eine Ausnahme: Die Erneuerung einer schadhaft gewordenen mitgemieteten Therme oder eines Boilers.


Frage: Heißt das, dass die Mieter ihre Therme oder den Boiler nun doch wieder selbst erneuern müssen? Nein; grundsätzlich muss die Vermieterin seit 2015 schadhafte Boiler und Thermen reparieren und erneuern. Dazu muss man sich aber vorher mit der Hausverwaltung in Verbindung setzen. Tut man das nicht oder hat man vor 2015 den Boiler oder die Therme auf eigene Rechnung getauscht, kann man, wenn man binnen 10 Jahren auszieht, einen Investitionsersatzanspruch stellen.


Frage: Und beim Fußboden? Hier ist nicht der Bodenbelag zu ersetzen, sondern nur die ganze Erneuerung eines schadhaft gewordenen Fußbodenaufbaues. Seit 01.01.2016 fällt dieser ohnehin in die Erhaltungspflicht des Vermieters. Es ist daher auch bei einem schadhaften Fußboden ratsam, sich an die Hausverwaltung zu wenden und nicht selbst tätig zu werden.


Frage: Gibt es sonst noch ablösepflichtige Mieterinvestitionen? Ja, grundsätzlich sind auch alle anderen gleich wesentliche Verbesserungen ablösepflichtig. Diese sind allerdings in 20 Jahren abzuschreiben. Wenn diese von einer Gebietskörperschaft gefördert wurden, gilt die Förderungsdauer als Abschreibedauer.


Frage: Wie komme ich zu meinem Geld? Am besten sollten Sie gleich mit der Kündigung schriftlich ihren Anspruch unter Anschluss der Rechnungen geltend machen.


Frage: Woraus bezahlt das die Genossenschaft? Diese Ansprüche werden zu Lasten des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages des jeweiligen Hauses bezahlt. Daher muss Ihr Hausverwalter mit solchen Forderungen im Interesse aller Mieter besonders sorgsam umgehen.