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Wie ist das eigentlich? WGG-Novelle 2019

FRAGE: Im Sommer 2019 gab es eine Novelle des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG). Was hat sich geändert? Es gibt eine Vielzahl von Neuerungen, die aber großteils den ordnungsrechtlichen Teil des GG betreffen. So wurde zum Beispiel geregelt, dass die Wohnungen grundsätzlich unbefristet zu vermieten sind. Das war aber bei der meine heimat schon immer Standard, ohne dass es gesetzlich vorgegeben war. Überdies müssen gemeinnützige Wohnungen seit August 2019 überwiegend an österreichische Staatsbürger oder diesen gleichgestellte Personen vergeben werden.

FRAGE: Und welche Personen sind österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt? Das sind im Wesentlichen einmal Staatsangehörige von anderen EU – Staaten sowie andere Ausländer, die sich zumindest fünf Jahre legal in Österreich aufhalten und über ein Prüfungszeugnis des Österreichischen Integrationsfonds verfügen. Damit soll zumindest bei der letzteren Gruppe ein Mindestmaß an Deutschkenntnissen sichergestellt werden, was ja oft Voraussetzung für ein geordnetes Zusammenleben im Haus ist.

FRAGE: Staatsangehörige von EU-Staaten müssen keine entsprechenden Sprach-kenntnisse nachweisen? Ja, das muss diese Personengruppe nicht. Das würde nämlich eine unzulässige Beschränkung der Freizügigkeit darstellen.

FRAGE: Und was hat die Novelle noch Neues gebracht? Es wurde zum Beispiel gesetzlich festgelegt, dass die Wohnungsvergabe nach objektiven Gesichtspunkten zu erfolgen hat. Insbesondere sind die Einkommensverhältnisse, der Wohnungsbedarf und die Haushaltsgröße der Wohnungswerber der Vergabeentscheidung zugrunde zu legen. Es gibt aber auch Ausnahmen davon, beispielsweise für Opfer von Gewalt. Das steht allerdings alles im ordnungsrechtlichen Teil des WGG; das heißt dem Kunden entsteht daraus kein Rechtsanspruch. Die Kontrolle der Einhaltung dieser Bestimmungen obliegt ausschließlich dem Revisionsverband bzw. der Aufsichtsbehörde.

FRAGE: Also hat sich unmittelbar für den bestehenden Mieter nicht viel geändert? Sieht man davon ab, dass der Verkauf von vermieteten Wohnungen an einen Dritten, der keine gemeinnützige Bauvereinigung ist, de facto nur mehr mit Zustimmung der jeweiligen Landesregierung erfolgen kann, was ja auch die Mieter schützt, gab es meines Erachtens tatsächlich keine großen Änderungen für einen Mieter mit aufrechtem Mietverhältnis. Es ist vielleicht erwähnenswert, dass mit dieser Novelle die Neuerrichtung von Gemeinschaftseinrichtungen zur Erzeugung und Versorgung mit erneuerbarer Energie, also zB. die nachträgliche Anbringung von Sonnenkollektoren und die Herstellung der Leerverrohrung für Elektrokabel für die Errichtung von Ladepunkten für Elektrofahrzeuge zu Erhaltungsarbeiten erklärt wurden. Solche Maßnahmen können nunmehr jedenfalls aus den Erhaltungsbeiträgen finanziert werden.

FRAGE: Heißt das, dass jetzt jeder Mieter von der meine heimat die Anbringung von Sonnenkollektoren oder die Leerverrohrung zum Einziehen eines Elektrokabels für sein Elektroauto zu Lasten der Erhaltungsbeiträge des Hauses verlangen kann? Nein, dieses Recht ist nämlich einerseits durch die Prinzipien der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit beschränkt. Andererseits müssen die erforderlichen Kosten in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum allgemeinen Erhaltungszustand der Baulichkeit stehen. Das bedeutet meines Erachtens, dass solche Maßnahmen nur dann von der Mehrheit der Mieter eingefordert werden können, wenn Erhaltungsarbeiten, die nicht unter diesem Vorbehalt stehen, aus den Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen finanziert werden können.

FRAGE: Und was sind das für Arbeiten, die unter keinem solchen Vorbehalt stehen und somit bevorzugt zu erledigen sind? Das sind vor allem alle Reparaturen, die an allgemeinen Teilen des Hauses notwendig sind, die Behebung bestimmter Schäden in den Wohnungen, Brauchbarmachungen zur Wiedervermietung und die Reparatur von mitvermieteten – also nicht vom Mieter angeschafften – Wärmebereitungsgeräten, wobei, soweit wirtschaftlich und/oder technisch sinnvoll, unter Reparatur auch die gänzliche Erneuerung zu verstehen ist.